Η πρώτη ανάγνωση του deal BriQ Properties – Intercontinental International – Ποια μετοχή ευνοείται

Νέο deal ανακοινώθηκε χθες στην ελληνική αγορά και ξαναβάζει τον κλάδο των ακινήτων στο επίκεντρο, ο οποίος το προηγούμενο διάστημα είχε πιεστεί και ίσως τo discount κάποιων ΑΕΕΑΠ να είναι μεγάλο, κάτι που εκμεταλλεύτηκαν εσχάτως οι επενδυτές σε συγκεκριμένες μετοχές.
Η συμφωνία εξαγοράς με απορρόφηση της Intercontinental International από τη BriQ Properties έχει αρκετά στάδια και το ερώτημα είναι ποια από τις δύο μετοχές συμφέρει κάποιος να αγοράσει σήμερα.
Θα προσπαθήσουμε να αναδείξουμε τις λεπτομέρειες του deal με βάση τα τελευταία δημοσιευμένα στοιχεία που έχουμε, δηλαδή του πρώτου εξαμήνου 2022 και του εννεαμήνου, τα οποία όμως ίσως έχουν κάποιες αποκλίσεις με τα σημερινά στοιχεία, ενώ ενδέχεται να λείπουν και κάποιες ακόμα λεπτομέρειες.
Ξεκινώντας από το πρώτο βήμα, η ΒriQ θα δώσει 60,577 εκατ. ευρώ στην Intercontinental και θα αγοράσει 17 ακίνητα. Στα αποτελέσματα εξαμήνου της ΙΝΤΕΡΚΟ αναφέρεται πως διαθέτει 34 ακίνητα.
Η τελευταία θα αποπληρώσει δάνεια των ακινήτων αυτών και το υπόλοιπο θα το δώσει πίσω στους μετόχους.
Σύμφωνα με τη λογιστική κατάσταση πρώτου εξαμήνου 2022 η ΙΝΤΕΡΚΟ είχε συνολικά δάνεια 39,143 εκατ. ευρώ και ταμείο 3,028 εκατ. ευρώ άρα καθαρό δανεισμό 36,11 εκατ. ευρώ.
Επομένως, το ποσό που μένει μετά την πληρωμή όλων των δανείων θα είναι 24,4 εκατ. ευρώ.
Αυτό σημαίνει πως οι μέτοχοι παίρνουν 2,35 ευρώ ανά μετοχή (το λιγότερο) αν πληρωθούν όλα τα δάνεια. Αν πληρωθούν λιγότερα τότε θα λάβουν περισσότερα ίσως και 1 ευρώ ακόμα. 
Χθες η τιμή έκλεισε στα 6,45 ευρώ αλλά η εσωτερική αξία της μετοχής στο εξάμηνο ήταν 7,34 ευρώ.
Με βάση την εσωτερική αξία της μετοχής δίνεται αξία 77 εκατ. ευρώ. 
Με βάση το κλείσιμο της μετοχής και την επιστροφή η τιμή της μετοχής θα πάει στα 4,11 ευρώ ή ακόμα χαμηλότερα αν επιστρέψει περισσότερα χρήματα και εδώ είναι ένα σημείο όπου χρειάζεται περισσότερη ενημέρωση.
Η τιμή της ΜΠΡΙΚ είναι 2,02 ευρώ.
Το δεύτερο στάδιο προβλέπει πως μετά την ολοκλήρωση του πρώτου ο μέτοχος Ajolico μεταβιβάζει το 25,92% προς 10,2 εκατ. ευρώ.
Το ποσοστό αντιστοιχεί σε 2,721 εκατ. μετοχές άρα 3,747 ευρώ ανά μετοχή.
Αυτή η τιμή σε σύγκριση με την τιμή του πρώτου βήματος έχει μία διαφορά που ενδέχεται να οφείλεται σε μία υψηλότερη επιστροφή (αν δεν πληρωθούν όλα τα δάνεια). 
Παράλληλα, ο αγοραστής έχει δικαίωμα στο μέρισμα, άρα η τιμή μπορεί να έχει και αυτό το premium, άρα πάλι να είναι υψηλότερη η επιστροφή.
Το τρίτο στάδιο προβλέπει ανταλλαγή μίας μετοχής ΙΝΤΕΡΚΟ με 1,417873 μετοχές ΜΠΡΙΚ, με τη σχέση βέβαια ανταλλαγής να αναφέρεται πως δεν έχει οριστικοποιηθεί.
Άρα με τιμή 2,02 ευρώ η ΜΠΡΙΚ σήμερα ο μέτοχος της ΙΝΤΕΡΚΟ θα δώσει μία μετοχή και θα λάβει ουσιαστικά μετοχές αξίας 2,86 ευρώ.
Η εσωτερική αξία της μετοχής της ΜΠΡΙΚ στο εννεάμηνο ήταν 2,66 ευρώ δηλαδή discount 24%, ενώ το discount στην ΙΝΤΕΡΚΟ ήταν 12%.
Η πρώτη εικόνα δείχνει πως μάλλον η μετοχή της ΜΠΡΙΚ έχει περιθώριο ανόδου αλλά σημειώνεται πως λείπουν κάποιες λεπτομέρειες που θα μπορούσαν να αλλάξουν λίγο τα νούμερα. 

Γ.Κ.
www.bankingnews.gr